Przy zakupie nieruchomości koszt wizyty u notariusza to nie tylko jego wynagrodzenie. Trzeba doliczyć 23% VAT od taksy, ewentualny podatek PCC, opłaty za księgę wieczystą oraz wypisy aktu. Sama taksa jest stawką maksymalną, więc kancelaria może ustalić niższą kwotę.
Z czego składa się koszt u notariusza?
Najważniejszym składnikiem jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego i wykonanie związanych z nim czynności. Jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Przy zakupie mieszkania lub domu zależy ona przede wszystkim od wartości transakcji.
Całkowita kwota płacona w kancelarii może obejmować:
- Taksę notarialną – wynagrodzenie kancelarii za czynność.
- Podatek VAT – 23% doliczane do taksy oraz do opłat za wypisy.
- Podatek PCC – najczęściej 2% wartości nieruchomości przy zakupie na rynku wtórnym.
- Opłaty sądowe – między innymi za wpis własności, założenie księgi wieczystej lub wpis hipoteki.
- Wypisy aktu notarialnego – rozliczane według liczby rozpoczętych stron i egzemplarzy.
Notariusz pobiera PCC i opłaty sądowe jako płatnik lub inkasent, a następnie przekazuje je właściwym instytucjom. Nie są to jego zarobki i nie podlegają negocjacji.
Maksymalne stawki taksy notarialnej
Poniższe kwoty wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Są to wartości netto, dlatego do każdej należy doliczyć 23% VAT.
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna taksa notarialna netto | Sposób obliczenia |
|---|---|---|
| Do 3000 zł | 100 zł | Stawka stała |
| Powyżej 3000 zł do 10 000 zł | Od 100 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3000 zł |
| Powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | Od 310 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| Powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | Od 710 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | Od 1010 zł | 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | Od 4770 zł | 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| Powyżej 2 000 000 zł | Od 6770 zł | 6770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł |
Przy czynnościach między osobami należącymi do I grupy podatkowej górny limit w ostatnim przedziale wynosi 7500 zł. Dla niektórych czynności, na przykład umowy deweloperskiej, ustanowienia hipoteki lub przeniesienia własności lokalu, przepisy przewidują niższe maksymalne części stawki podstawowej.
Przykład dla nieruchomości za 500 000 zł
Wartość 500 000 zł mieści się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł. Obliczenie wygląda następująco:
1010 zł + 0,4% × (500 000 zł – 60 000 zł) = 1010 zł + 1760 zł = 2770 zł netto.
Po doliczeniu 23% VAT taksa wyniesie maksymalnie 3412,10 zł brutto. Jest to kwota za samą taksę, bez PCC, opłat sądowych i wypisów.
PCC i opłaty sądowe – ile wynoszą?
Podatek PCC przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy cenie 500 000 zł daje to 10 000 zł. Podatek pobiera notariusz, ale przekazuje go urzędowi skarbowemu.
Przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym można korzystać ze zwolnienia z PCC, jeśli spełnia się ustawowe warunki. Zwolnienie nie działa automatycznie w każdej sytuacji, dlatego przed podpisaniem aktu trzeba potwierdzić w kancelarii, czy nabywca spełnia wymagania.
Najczęstsze opłaty sądowe związane z zakupem nieruchomości przedstawiają się następująco:
| Rodzaj opłaty | Kwota | Kiedy występuje? |
|---|---|---|
| Wpis prawa własności do księgi wieczystej | 200 zł | Przy nabyciu nieruchomości |
| Założenie księgi wieczystej | 100 zł | Gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej |
| Wpis hipoteki | 200 zł | Przy finansowaniu zakupu kredytem hipotecznym |
Za wypis lub wyciąg z aktu notarialnego maksymalna taksa wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Do tej kwoty również dolicza się VAT. Łączny koszt zależy od długości dokumentu i liczby egzemplarzy dla kupującego, sprzedającego, banku oraz sądu.
Jak uzyskać wycenę i obniżyć koszt?
Opłaty państwowe mają ustaloną wysokość, ale taksa notarialna może być niższa od limitu z rozporządzenia. Przed wyborem kancelarii warto porównać kilka ofert i poprosić o wycenę obejmującą wszystkie składniki, a nie tylko samo sporządzenie aktu.
Przygotowanie do wyceny może wyglądać tak:
- Podaj kancelarii wartość nieruchomości oraz informację, czy transakcja dotyczy rynku pierwotnego czy wtórnego.
- Przekaż informację o kredycie, hipotece, księdze wieczystej i ewentualnej umowie przedwstępnej.
- Poproś o rozbicie ceny na taksę netto, VAT, PCC, opłaty sądowe i wypisy.
- Zapytaj, czy kancelaria stosuje stawkę niższą od maksymalnej oraz ile wypisów będzie potrzebnych.
W praktyce to wartość nieruchomości, rodzaj czynności, liczba wpisów w księdze wieczystej i podatek PCC najbardziej wpływają na końcową kwotę. Przy zakupie na rynku wtórnym za 500 000 zł sama taksa z VAT-em to maksymalnie 3412,10 zł, ale po doliczeniu PCC i pozostałych opłat całkowity koszt może być znacznie wyższy.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W przypadku złożonej transakcji ostateczną wycenę oraz zastosowanie zwolnień należy potwierdzić w kancelarii notarialnej.
